房价猛涨和股票猛跌相互强化，对于投资者来说，在此两者间进行选择几乎不用费什么心思。但现在，情况正在出现微妙的变化。

　　就在刚刚过去的一个月间，楼市、股市出现了截然不同的逆转之势。前者在“国六条”及“九部门意见”的连续打压下，其一贯被看好的投资前景骤然黯淡；后者则在短短3周内，连续冲破1400、1500、1600三个整数关口。从目前来看，虽然震荡激烈，但市场信心及活跃程度，均已有了明显回暖。

　　楼市告别“短线操作”：出售改出租

　　徐汇区王先生，2002年以65万买进一套二手房，本来想以100万的价格出售。他算了一下，如果按去年营业税征收标准执行，出售过程中不需要缴纳营业税；而如果按照新政执行，就需要缴纳5.5万元（税率5.5%）的营业税。由于出售成本大大增加，王先生决定改为出租，等待有利时机到来。

　　购房者对于租房的兴趣也在提升。公司白领李小姐，原本计划明年结婚时购一套100平方米左右的房子，“但问题在于，谁能保证5年内不换房子？如果是这样，全额征收营业税的风险太大了”。

　　对于购买自住用房的客户来说，类似李小姐这样的情况不在少数。因为工作年限较短，他们暂时可接受的婚房面积不会太大，但在其后5年，一方面，收入状况将有较大幅度提高，另一方面，由于孩子出生、保姆用房、父母搬来同住以及工作地点变动等原因，原住房很有可能不再适用。

　　按照李小姐的“小算盘”，即使贷款60万元，在20年等额本息还款情况下，每月还款也要4213元，这还不包括利率提升等额外支出，“所以，暂时还是租一段时间的房子，等市场稳定下来再说”。

　　上述观望心态已经反映在市场数据中。据汉宇地产交易管理部统计，6月1日以来，公司门店每天预约的签约量已经下滑到去年4月份的水平，与5月底的情况相比，现在的签约量少得可怜。不仅如此，根据市场研究部对公司门店所在区域的研究发现，上海大多数区域二手房市场都受到了不同程度的影响，其中中档价位自住为主的区域受到的影响更加明显。卖楼的为何没有房住?"圈内人"不买房是真的吗?

　　理财专家认为，通过买卖房屋获取价差的做法，风险正在加大。因为投资房产要从三个方面考虑其成本，一是投入，二是支出，还有一个方面就是机会成本。在目前的情况下，由于此前房价不断高涨，一套房产的初期资金投入已经很大。而从支出的情况来看，营业税的征收大大提高了楼市的交易成本，即使保留房产至5年以上，也要支出类似物业管理费等费用，再加上契税、交易佣金、贷款利息等，一套房子要上涨20%才能保证有所盈利。

　　那么上海的房价还有没有上涨20%的可能呢？记者在采访中发现，几乎所有被采访者均对此持悲观态度。由于强而有力的窗口效应，专家们认为，九部门意见在很多方面还是留有一定余地的，对于楼市的相关调控政策还可以有很多，比如个人所得税的征收，20%的税率就要比现在的营业税具有更大的“杀伤力”。另外，还可以进一步提高银行按揭成数，征收土地增值税、不动产税和物业税等，由此看来，寄望房价上涨20%以获利的想法并不现实。

　　以租养房是否可行：收益率很难达到

　　如果我们把低价买入、高价抛出，博取买卖差价的购房行为归为投机型的话，那么，购入房产后长期拥有，凭借租金收入来实现投资收益的购房行为可称为投资型。中信银行的赵慈拉认为，按照通常的惯例，房价应为房产月租金的120至180倍，也就是说，一套价值100万元的全装修房，每月的租金收入应有6000元，才具有合理的“市盈率”，并与购房贷款的利息支出相当。

　　我们来大致算一笔账：仍以100万元全装修房为例，目前5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率已由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率也由5.508%提高到5.751%，因此，每年的资金成本多则6.39万元，少则5.75万元。加上房屋本身有一定的使用年限，如以70年计算，每年的折旧为1.43万元。两项合计，月租金必须在6000元以上才能覆盖成本。

　　这是一个很难达到的收益率。据上海市二手房指数办公室和多家中介机构提供的数据显示，目前上海市大多数房屋的出租收益率已经比两年前大为降低，基本上维持在3%-5%左右。即使是行情较好的一些楼盘，如徐汇区的高档房是很多商务人士尤其是外籍人士的首选，但其7%-8%左右的租金回报率也刚达到保本线。中金公司首席经济学家哈继铭认为，以上海为代表的部分城市，炒房者获取的房租已经不足以支撑成本，惟一目的就是等着房子涨价。
如何确定盈亏平衡点：首付越高，风险越小

　　不过细心的读者可能会发现上述计算方法中的“漏洞”。也就是说，依据贷款利率计算资金成本的方式，可能只适用于那些仅支付少量首付款的以租养房者。对于那些以自有资金购房者，虽然从国际惯例来说，银行贷款利率基本接近于社会平均投资回报率，但在中国，由于利率法定，同时投资工具匮乏，其机会成本未必能够比照银行贷款。

　　这在上海楼市近期出现的冷热不均中可找到依据。事实表明，楼市新政对高档二手房的影响并不大。北静安、浦东陆家嘴滨江区域等新兴的豪宅区，近期客户询问量明显增加，挂牌价格比较坚挺。市中心黄浦、卢湾和徐汇等传统的高档住宅区，高档二手房挂牌和成交不论在数量上还是价格上都没有明显变化。

　　除了地段，以房屋面积为变量的情况同样如此。某业内人士表示：“这是很显而易见的，政府规定每个小区的90平方米以下住宅要占到整个项目开发量的70%，那今后大户型的房产在市场上肯定更加稀缺，物以稀为贵，大户型的房产不涨价是不可能的。”

　　事实上，由于高档楼盘的拉动，上海商品房成交量在经历了三四月份连续大幅上涨后，到了5月份呈现出平稳局面。5月的最后一周，即使日均交易面积受政策影响下滑8.44%，但是仍然维持在10万平方米以上。

　　尽管总体成交量平稳，但是沪上个人住房贷款增幅仍然一路下跌。4月份时，上海中资银行个人住房贷款减少22.51亿元，而前3个月月均减少额为29.6亿元。

　　工行上海市分行房贷部有关人士分析说：“如果新房成交量和个人住房贷款的增量幅度相差很大，那么最根本和直接的原因可能是，一次性付清贷款的购房者比例大幅上升。”